გარიგების ნაწილობრივი ბათილობა, როგორც უძრავ ნივთზე ფაქტობრივი შემძენის საკუთრების უფლების აღდგენის სამართლებრივი საშუალება
(საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 62-ე მუხლის გამოყენება ნდობაზე დაფუძნებული შეძენის დავაში)
საადვოკატო ბიურო „ფხალაძე და პარტნიორების“ ხელმძღვანელმა ადვოკატმა მოიგო საქმე, რომელიც კარგად აჩვენებს, რა რისკებს შეიცავს უცხოელი მყიდველისთვის „მეგობრის სახელზე“ უძრავი ქონების შეძენა და როგორ შეიძლება ასეთ ვითარებაში საკუთრების აღდგენა.
საქმის გარემოებები
ჩვენს კლიენტს, ქუვეითის მოქალაქეს, თბილისში ბინის შეძენა სურდა. სამშენებლო კომპანიამ დისტანციურად, მყიდველის საქართველოში ყოფნის გარეშე, ბინის გაფორმებაზე უარი უთხრა. ამიტომ კლიენტმა ბინის ყიდვა ზეპირად დაავალა მეგობარს, ასევე ქუვეითის მოქალაქეს, და 2019 წლის დეკემბერში, ხუთ ტრანშად, 39 000 აშშ დოლარი გადაურიცხა. მეგობარმა თანხის მიღების დღესვე გააფორმა წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულება, გადაიხადა 36 782 დოლარი, ორ დღეში კი საჯარო რეესტრში ბინის მესაკუთრედ თავად დარეგისტრირდა. შეთანხმება ასეთი იყო: ბინა შემდგომ ნამდვილ მყიდველზე გადაფორმდებოდა.
მოგვიანებით მესაკუთრედ რეგისტრირებულმა პირმა გადაფორმებაზე უარი თქვა, ჯერ კანონმდებლობის შეზღუდვებზე მიუთითა, შემდეგ კი თავის არიდება დაიწყო. მის მიერ გაცემული მინდობილობა შინაარსობრივად ნაკლიანი აღმოჩნდა და საჯარო რეესტრმა 2021 წელს კლიენტის სახელზე რეგისტრაცია შეაჩერა. ბინას ფაქტობრივად ჩვენი კლიენტი ფლობდა და კომუნალურ ხარჯებსაც ის იხდიდა, მაგრამ სამართლებრივად მესაკუთრე სხვა პირი რჩებოდა. არსებობდა საფუძვლიანი ეჭვი, რომ ბინა შესაძლოა გასხვისებულიყო.
ჩვენი სამართლებრივი პოზიცია
თბილისის საქალაქო სასამართლოში აღვძარით სარჩელი, რომლითაც მოვითხოვეთ წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულების ბათილად ცნობა მხოლოდ მყიდველის ნაწილში და ბინის ჩვენი კლიენტის სახელზე აღრიცხვა. პოზიცია დაეფუძნა:
- სამოქალაქო კოდექსის 62-ე მუხლს (გარიგების ნაწილობრივი ბათილობა არ იწვევს დანარჩენი ნაწილის ბათილობას);
- სამოქალაქო კოდექსის 316-ე მუხლის მე-2 ნაწილს (მეორე მხარის უფლებებისა და ქონებისადმი გულისხმიერების ვალდებულება);
- სამოქალაქო კოდექსის 361-ე მუხლის მე-2 ნაწილს (ვალდებულების ჯეროვანი და კეთილსინდისიერი შესრულება).
მტკიცებულებებით დავადასტურეთ, რომ ბინა სწორედ კლიენტის თანხით შეიძინეს: საბანკო გადარიცხვები, მათი თარიღების დამთხვევა ხელშეკრულების დადების დღესთან, ორმხრივი მინდობილობები, რეესტრის გადაწყვეტილება და ბინის შენახვის ხარჯების გადახდის დოკუმენტები. ქონების გასხვისების რისკის გამო სარჩელთან ერთად ვიშუამდგომლეთ სარჩელის უზრუნველყოფა, ბინაზე ყადაღის დადება (სსსკ-ის 191-ე და 198-ე მუხლები).
შედეგი
სასამართლომ სარჩელი დააკმაყოფილა და ბინა ნამდვილ მყიდველს, ჩვენს კლიენტს, დაუბრუნდა.
რა უნდა გაითვალისწინოთ
„ნდობაზე დაფუძნებული“ შეძენა, როცა თანხას ერთი იხდის, მესაკუთრედ კი მეორე რეგისტრირდება, ყოველთვის მაღალი რისკია. ზეპირი დავალება და მეგობრობა რეესტრის ჩანაწერს არ ცვლის. თუ მაინც სხვისი მეშვეობით ყიდულობთ ქონებას, აუცილებელია წერილობითი დავალების ხელშეკრულება, თანხის გადარიცხვა მხოლოდ საბანკო გზით და სწორად შედგენილი მინდობილობა. ხოლო თუ უკვე ასეთ დავაში აღმოჩნდით, დროულად მიმართეთ სასამართლოს და მოითხოვეთ ქონებაზე ყადაღა, სანამ ის მესამე პირს გადაეცემა.
ფხალაძე და პარტნიორები | Pkhaladze et Associés
თბილისი, ალ. ყაზბეგის გამზ. 24გ, AXIS, მე-10 სართული | +995 597 117 795 | www.pkhaladze-law.ge
