როგორ შეიძლება დაკარგოთ ბინა ისე, რომ არაფერზე მოგეწეროთ ხელი: ყალბი პირადობის მოწმობა და სახელმწიფოს პასუხისმგებლობა
წარმოიდგინეთ, რომ ბათუმში გაქვთ ბინა. საქართველოში იშვიათად ჩამოდიხართ, ბინას ხელოსანი უვლის, საკუთრება საჯარო რეესტრში თქვენს სახელზეა რეგისტრირებული და, როგორც ფიქრობთ, სრულად დაცულია. ერთ დღეს ბინის კარზე მიმაგრებულ წერილს პოულობთ. წერილი ბანკისაა და მასში სრულიად უცნობ ადამიანს სთხოვენ სესხის ვალდებულების შესრულებას. მხოლოდ ამის შემდეგ ირკვევა, რომ თქვენი ბინა უკვე რამდენიმე თვეა თქვენ აღარ გეკუთვნით.
ეს ჰიპოთეტური სცენარი არ არის. ჩვენი ოფისი ამჟამად სწორედ ასეთ საქმეზე მუშაობს და სარჩელი თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიაშია შეტანილი.
როგორ განვითარდა მოვლენები
საჯარო რეესტრიდან მიღებული ინფორმაციით, ყველაფერი უმნიშვნელო ქმედებით დაიწყო. 2024 წლის 20 მაისს მესამე პირმა რეესტრს მიმართა ბინის ამონაწერის განახლების მოთხოვნით. ეს ჩვეულებრივი პროცედურაა და ეჭვს არავისში იწვევს. თუმცა სამი დღის შემდეგ, 23 მაისს, ნოტარიუსთან უკვე ნასყიდობის ხელშეკრულება გაფორმდა. ხელშეკრულების მიხედვით, მესაკუთრემ ბინა 50 000 აშშ დოლარად გაყიდა.
სინამდვილეში მესაკუთრე ნოტარიუსთან არ ყოფილა. მის ნაცვლად გამოცხადდა გამოძიებით დღემდე დაუდგენელი პირი, რომელსაც ხელთ ჰქონდა პირადობის მოწმობა მესაკუთრის ნამდვილი პირადი მონაცემებით, მაგრამ სხვა ადამიანის ფოტოსურათით. რეესტრმა ეს გარიგება დაარეგისტრირა.
შემდეგ ეტაპზე სქემა ჩქარა განვითარდა. 12 ივნისს ახალმა „მესაკუთრემ“ ბინა ბანკის სასარგებლოდ იპოთეკით დატვირთა. იმავე დღეს, დაახლოებით ერთ საათში, უკვე იპოთეკით დატვირთული ბინა მესამე პირს მიჰყიდა, რომელმაც გარიგება წარმომადგენლის მეშვეობით გააფორმა. რეესტრმა ორივე ცვლილება დაარეგისტრირა. ფაქტობრივად, სამ კვირაში ბინა ორჯერ გასხვისდა და იპოთეკით დაიტვირთა, ხოლო ნამდვილმა მესაკუთრემ ამის შესახებ არაფერი იცოდა.
ორი პირადობის მოწმობა, ორი სხვადასხვა ფოტო
საქმეში ყველაზე საგანგაშო გარემოება ის არის, რომ ყალბი დოკუმენტი, როგორც ჩანს, სახელმწიფო სისტემის გარეთ არ შექმნილა. მანამდე ჩვენს კლიენტს საბანკო ანგარიშიდან თანხა ჩამოეჭრა. ამ ფაქტის გარკვევისას აღმოჩნდა, რომ სახელმწიფო სერვისების განვითარების სააგენტოს მის სახელზე ორი პირადობის მოწმობა ჰქონდა დამზადებული, ორი სხვადასხვა ფოტოსურათით. კლიენტის ოჯახმა სააგენტოს ოფიციალურად მიმართა, თუმცა ბუნდოვანი პასუხი მიიღო. ჩვენ სააგენტოს ორჯერ მივმართეთ ადმინისტრაციული წარმოების მასალების გამოთხოვის მიზნით და ორივეჯერ არასრული ინფორმაცია მოგვაწოდეს.
ამავე დროს, კლიენტმა ქართული ენა არ იცის, გარიგებაში მონაწილე არცერთ პირს არ იცნობს და მათთან არასოდეს ჰქონია შეხება. საქმეზე პარალელურად მიმდინარეობს გამოძიება. კლიენტი ადვოკატის თანხლებით უკვე დაიკითხა, ხოლო განცხადებები წარდგენილია როგორც გენერალურ პროკურატურაში, ისე ბათუმის მთავარ სამმართველოში.
რას ვითხოვთ სასამართლოსგან
სარჩელი ორ მოპასუხეს ეხება: საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს და სახელმწიფო სერვისების განვითარების სააგენტოს.
პირველი მოთხოვნა არის საჯარო რეესტრის სამი გადაწყვეტილების ბათილად ცნობა. ესენია თაღლითური ნასყიდობის, იპოთეკის და მეორე ნასყიდობის რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილებები. რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილება ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტია და, შესაბამისად, სასამართლოს შეუძლია მისი კანონიერების შემოწმება.
მეორე მოთხოვნა არის მატერიალური ზიანის ანაზღაურება 450 000 ლარის ოდენობით. ამ მოთხოვნის საფუძველია ის, რომ ზიანი ორი სახელმწიფო უწყების ქმედების შედეგად დადგა: ერთმა ყალბი მოწმობა გასცა, მეორემ კი ამ მოწმობის საფუძველზე საკუთრების გადასვლა დაარეგისტრირა.
სამართლებრივი საფუძვლები
- საქართველოს კონსტიტუციის მე-19 მუხლი: საკუთრების უფლების ხელშეუვალობა;
- „საჯარო რეესტრის შესახებ“ კანონის მე-8 მუხლის მე-3 პუნქტი: რეესტრის უფლებამოსილება, დამატებით მოითხოვოს დოკუმენტი ან ინფორმაცია;
- „საჯარო რეესტრის შესახებ“ კანონის 21-ე მუხლის „ბ“ ქვეპუნქტი: სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების საფუძველი;
- „საჯარო რეესტრის შესახებ“ კანონის 27-ე მუხლის პირველი პუნქტი: რეგისტრაციის გადაწყვეტილების ბუნება;
- ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის მე-2 მუხლის „დ“ ქვეპუნქტი: ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის ცნება;
- ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის 53-ე მუხლის მე-5 ნაწილი: აქტი არ უნდა დაეფუძნოს გამოუკვლეველ გარემოებებს;
- ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის 96-ე მუხლის მე-2 ნაწილი: გარემოებათა გამოკვლევის ვალდებულება;
- ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის 60¹ მუხლი: ადმინისტრაციული აქტის ბათილობა.
ჩვენი პოზიციის არსი მარტივია. საჯარო რეესტრი არ არის მხოლოდ ტექნიკური ორგანო, რომელიც დოკუმენტებს ავტომატურად ატარებს. სხვა საჯარო დაწესებულებებთან ერთად, ის საკუთრების კონსტიტუციური გარანტიის აღსრულებას ემსახურება. როდესაც წყდება, შეწყდება თუ არა ადამიანის საკუთრება უძრავ ქონებაზე, რეესტრს გარემოებათა შესწავლის მაღალი სტანდარტი მოეთხოვება. თუ მოწმობაზე ჩასმული ფოტო ნამდვილ მესაკუთრეს არ ეკუთვნის, ეს სწორედ ის შემთხვევაა, როცა წარმოება უნდა შეჩერდეს და დამატებით შემოწმდეს. ამის ნაცვლად, მესაკუთრემ ქონება ისე დაკარგა, რომ გასხვისების ნება არასოდეს გამოუვლენია.
რა უნდა იცოდეს ყველა მესაკუთრემ
ეს საქმე ცხადყოფს, რომ რეესტრში რეგისტრირებული საკუთრებაც კი შეიძლება დაუცველი აღმოჩნდეს, განსაკუთრებით მაშინ, როცა მესაკუთრე საზღვარგარეთ ცხოვრობს და ქონებას იშვიათად ამოწმებს. ამიტომ რამდენიმე მარტივ ნაბიჯს გირჩევთ:
- პერიოდულად გადაამოწმეთ ამონაწერი თქვენს ქონებაზე საჯარო რეესტრის ვებგვერდზე;
- გამოიყენეთ რეესტრის შეტყობინების სერვისი, რათა ქონებაზე ნებისმიერი განცხადების შეტანისთანავე გაიგოთ;
- თუ ანგარიშიდან უცნობი ოპერაცია აღმოაჩინეთ ან დოკუმენტის ბოროტად გამოყენებაზე გაქვთ ეჭვი, დაუყოვნებლივ მიმართეთ სერვისების განვითარების სააგენტოს და მოითხოვეთ ინფორმაცია თქვენს სახელზე გაცემული ყველა დოკუმენტის შესახებ;
- თაღლითობის აღმოჩენისთანავე მიმართეთ ადვოკატს. ადმინისტრაციული აქტის გასაჩივრებას ვადები აქვს, ქონება კი შეიძლება რამდენჯერმე გასხვისდეს და კეთილსინდისიერი შემძენის ხელში აღმოჩნდეს. ასეთ შემთხვევაში დაბრუნება გაცილებით რთულდება.
ქონების დაკარგვა ყალბი დოკუმენტით მხოლოდ სისხლისსამართლებრივი საკითხი არ არის. ეს არის სახელმწიფოს პასუხისმგებლობის საკითხიც, რადგან სწორედ სახელმწიფოს ევალება, დაადასტუროს, ვინ ვის და რას ყიდის. საქმის შემდგომ განვითარებას ჩვენს ბლოგზე გაგაცნობთ.
ფხალაძე და პარტნიორები | Pkhaladze et Associés
www.pkhaladze-law.ge | +995 597 117 795
