დღიურად ნაქირავები ბინა მე-10 სართულზე აჩვენეს — რეალურად კი სხვა ბინა მიყიდეს
64 000 დოლარი ნაღდი ფულით, დაუნომრავი კარები და რეესტრის ამონაწერი, რომელიც რეალობას არ ემთხვევა
რა მოხდა
2025 წლის ივლისში ჩვენმა კლიენტმა სოციალურ ქსელში იპოვა განცხადება თბილისში, ახალაშენებულ მრავალბინიან კომპლექსში, მე-10 სართულზე ბინის გაყიდვის შესახებ. შუამავლობა ორმა უძრავი ქონების აგენტმა გაუწია; ბინის მესაკუთრე უცხო ქვეყნის მოქალაქე იყო.
დათვალიერებაზე გამყიდველმა კლიენტი ლიფტით მე-10 სართულზე აიყვანა და კონკრეტული ბინა დაათვალიერებინა. ამ ბინის კარს ნომერი არ ჰქონდა — არც მას და არც იმავე სართულზე არსებულ არცერთ სხვა ბინას. ადგილზევე შეთანხმდნენ ფასზე: 66 000 დოლარიდან 64 000 დოლარამდე.
იმავე დღეს, რამდენიმე საათში, მხარეები იუსტიციის სახლში გავიდნენ და ნასყიდობის ხელშეკრულება გააფორმეს. გამყიდველს თარჯიმანი სჭირდებოდა და ის იქვე, მოსაცდელში მჯდომ უცნობ პირთა შორის მოიძებნა. კლიენტმა თანხის საბანკო გზავნილით გადარიცხვა შესთავაზა, მაგრამ გამყიდველმა უარი განაცხადა — შესაბამისად, 64 000 დოლარი ნაღდი ფულით გადაეცა.
საღამოს გამყიდველი კორპუსში მარტო ავიდა, ნახევარი საათის შემდეგ დაბრუნდა, გასაღები გადასცა და წავიდა. უკვე იმავე ღამეს გაირკვა პირველი შეუსაბამობა: ბინაში დატოვებული ინტერნეტ-მოდემი სხვა ნომრის ბინაზე იყო რეგისტრირებული, ვიდრე ის, რომელიც რეესტრის ამონაწერში ეწერა.
როგორ გამოვლინდა ჩანაცვლება
მომდევნო ორ დღეში შემოწმება სამი დამოუკიდებელი წყაროთი ჩატარდა:
- კორპუსის მომსახურე კომპანია — ხელშეკრულებაში მითითებული საკადასტრო კოდი ლიფტის ჩიპის მიხედვით სულ სხვა ბინას შეესაბამებოდა, ვიდრე ის, რომელშიც კლიენტი შეიყვანეს;
- დეველოპერის გაყიდვების ოფისი — არქიტექტურული ნახაზით დადგინდა, რომ ნაყიდი ბინა სინამდვილეში ერთი სართულით ქვემოთ მდებარეობს, მიუხედავად იმისა, რომ საჯარო რეესტრის ამონაწერში მე-10 სართული იყო მითითებული;
- რეესტრის ამონაწერები — ის ბინა, რომელიც კლიენტს დაათვალიერებინეს, სხვა პირის საკუთრებაა; გაურკვეველია, რა საფუძველზე ჰქონდა გამყიდველს მისი გასაღები.
ამას დაემატა ისიც, რომ გარიგების შემდგომ მიმოწერაში გამყიდველის ნომრიდან სხვა პირი პასუხობდა: ადგილზე მოსული გამყიდველი არც ინგლისურად და არც რუსულად არ საუბრობდა.
სამართლებრივი შეფასება
ნასყიდობის საგნის იგივეობა გარიგების არსებითი პირობაა. როდესაც მყიდველს ერთ ობიექტს ათვალიერებინებენ, ხოლო ხელშეკრულებაში სხვა საკადასტრო კოდს უთითებენ, საქმე გვაქვს მყიდველის შეცდომაში განზრახ შეყვანასთან. თუ დადასტურდა, რომ ეს შეგნებულად, ქონების მართლსაწინააღმდეგო მისაკუთრების მიზნით მოხდა, ქმედება თაღლითობის შემადგენლობას აკმაყოფილებს; გადახდილი თანხის ოდენობის გათვალისწინებით — დიდი ოდენობით.
პარალელურად, მყიდველს აქვს სამოქალაქო-სამართლებრივი გზაც: მოტყუების გავლენით დადებული გარიგების ბათილად ცნობა, გადახდილი თანხის დაბრუნება და ზიანის ანაზღაურება. ამ საქმეზე გამოძიება მიმდინარეობს და ჩვენ გამოძიებას სრული ინფორმაცია მივაწოდეთ.
სამართლებრივი საფუძვლები:
- სისხლის სამართლის კოდექსის 180-ე მუხლი — თაღლითობა
- სისხლის სამართლის კოდექსის 177-ე მუხლის შენიშვნა — დიდი ოდენობა
- სამოქალაქო კოდექსი — მოტყუების გავლენით დადებული გარიგების ბათილობა და ზიანის ანაზღაურება
რა უნდა შეამოწმოთ ახალ კორპუსში ბინის შეძენისას
- დაუნომრავი კარი — გაჩერების სიგნალია. ახალ კორპუსებში ბინებს ხშირად არ აქვთ ნომრები. სანამ გადაიხდით, ობიექტი უნდა იდენტიფიცირდეს საკადასტრო კოდით და არა იმით, რომელ ღილაკს დააჭირა გამყიდველმა ლიფტში.
- გადაამოწმეთ კოდი დეველოპერთან და მმართველ კომპანიასთან. არქიტექტურული ნახაზი, ლიფტის ჩიპი, დომოფონი და კომუნალური აღრიცხვა დამოუკიდებლად ადასტურებს, რომელი ფიზიკური ბინა შეესაბამება კოდს.
- რეესტრის ამონაწერიც შეიძლება შეიცავდეს უზუსტობას. ამ საქმეში ამონაწერში მითითებული სართული არქიტექტურულ ნახაზს არ ემთხვეოდა.
- ფულის გადახდა — მხოლოდ საბანკო გზით. ნაღდ ანგარიშსწორებაზე დაჟინება ართმევს მყიდველს გადახდის მტკიცებულებას და აადვილებს თანხის უკან დაბრუნებისგან თავის არიდებას.
- თარჯიმანი წინასწარ უნდა იყოს შერჩეული. მოსაცდელში ნაპოვნი შემთხვევითი თარჯიმანი ორივე მხარისთვის რისკია და შემდეგ „ვერ გავიგე" ტიპის პოზიციის საფუძველი ხდება.
- გასაღები გარიგებისთანავე უნდა გადმოგეცეთ. ყოველი გადავადება — „ნივთები მაქვს შიგნით", „ოჯახს გადავიყვან" — დროის მოგებაა.
- ადვოკატი აიყვანეთ გადახდამდე. ობიექტის იდენტიფიცირებას, გამყიდველის უფლებისა და ხელშეკრულების შემოწმებას ერთი დღე სჭირდება; შეცდომის გამოსწორებას — წლები.
დასკვნა
ამ საქმეშიც მყიდველმა ყველა ფორმალური ეტაპი გაიარა: იყო აგენტი, იყო რეესტრის განახლებული ამონაწერი, იყო რეგისტრაცია იუსტიციის სახლში. მიუხედავად ამისა, ის ბინა, რომელშიც შეიყვანეს, და ის ბინა, რომელიც შეიძინა, ერთი და იგივე არ აღმოჩნდა.
თუ უძრავი ქონების შეძენას გეგმავთ, დაგვიკავშირდით თანხის გადახდამდე — შევამოწმებთ ობიექტის იგივეობას, გამყიდველის უფლებასა და ხელშეკრულების პირობებს.
ფხალაძე და პარტნიორები | Pkhaladze et Associés — ადვოკატთა ბიურო
თბილისი, ალ. ყაზბეგის გამზ. 24გ, AXIS Complex | www.pkhaladze-law.ge | +995 597 117 795
