სასამართლომ მიწის მესაკუთრე 13 უძრავი ნივთის მესაკუთრედ ცნო
ადვოკატ ნიკოლოზ ფხალაძის კიდევ ერთი გამარჯვება უძრავი ქონების დავაში. თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიამ ჩვენი კლიენტის სარჩელი დააკმაყოფილა. კლიენტი ცნო 13 უძრავი ნივთის მესაკუთრედ. ესენია საცხოვრებელი ბინები, სარდაფები და კომერციული ფართი თბილისში, რამაზ შენგელიას ქუჩა №22-ში მდებარე მრავალბინიან სახლში.
საქმის ფაქტობრივი გარემოებები
ჩვენს კლიენტს ეკუთვნოდა 1418 კვ.მ მიწის ნაკვეთი მუხიანის მიმდებარედ. 2017 წელს მან სამშენებლო კომპანიასთან დადო აღნაგობის ძირითადი ხელშეკრულება და უძრავი ქონების გაცვლის წინარე ხელშეკრულება. პირობები ასეთი იყო: მესაკუთრე დეველოპერს გადასცემდა მიწას, დეველოპერი კი ამ მიწაზე საკუთარი ხარჯით ააშენებდა საცხოვრებელ სახლს. მიწის სანაცვლოდ მესაკუთრე მიიღებდა აშენებული შენობის ინდივიდუალიზებულ ფართებს შეუზღუდავ საკუთრებაში, ვალდებულებებისგან თავისუფალს.
2018 წელს მხარეებმა გააფორმეს წერილობითი შეთანხმება მშენებარე სახლის განაწილების შესახებ. მესაკუთრეს ერგო საცხოვრებელი ფართის, კომერციული ფართისა და ავტოსადგომების 20%. განაწილების ხელშეკრულება საჯარო რეესტრში დარეგისტრირდა. ფართები ინდივიდუალიზებული იყო და მიღებული ჰქონდა საკადასტრო კოდები. ბინები მესაკუთრეს ფაქტობრივადაც გადაეცა თეთრი კარკასის მდგომარეობაში. მან ნაწილი საკუთარი ხარჯით გაარემონტა და დღემდე სარგებლობს მათით.
პრობლემა
დეველოპერმა ვალდებულება დაარღვია: შენობა კანონით დადგენილ ვადაში არ ჩააბარა. გარდა ამისა, კომპანიას დაუგროვდა საგადასახადო დავალიანება შემოსავლების სამსახურის მიმართ. ამ ვალის უზრუნველსაყოფად ყადაღა და გირავნობა დარეგისტრირდა სწორედ იმ ბინებზე, სარდაფებსა და კომერციულ ფართზე, რომლებიც მიწის სანაცვლოდ ჩვენს კლიენტს ეკუთვნოდა. აღსრულება გადაეცა აღსრულების ეროვნულ ბიუროს. ამის გამო საჯარო რეესტრმა მესაკუთრეს ფართებზე საკუთრების რეგისტრაციაზე უარი უთხრა.
ასე აღმოჩნდა მიწის მესაკუთრე სხვისი ვალის მძევლად. მან საკუთარი მიწა გაცვალა ბინებში, ბინები ფაქტობრივად ფლობდა, მაგრამ ფორმალურად მათი მესაკუთრე ვერ ხდებოდა.
სამართლებრივი საფუძვლები
- საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 183-ე მუხლი: უძრავი ნივთის შეძენის ფორმა და საკუთრების რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში;
- საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 311-ე მუხლის პირველი და მესამე ნაწილები: გარიგებით განსაზღვრული უფლების ძალაში შესვლა რეგისტრაციის მომენტიდან;
- აღნაგობის ძირითადი ხელშეკრულება და უძრავი ქონების გაცვლის წინარე ხელშეკრულება (2017);
- წერილობითი შეთანხმება მშენებარე საცხოვრებელი სახლის განაწილების შესახებ (2018), რეგისტრირებული საჯარო რეესტრში.
შედეგი
სასამართლომ სარჩელი დააკმაყოფილა და ჩვენი კლიენტი ცნო 13 უძრავი ნივთის მესაკუთრედ.
რატომ არის ეს გადაწყვეტილება მნიშვნელოვანი
მიწის ბინებში გაცვლა თბილისში ერთ-ერთი ყველაზე გავრცელებული სქემაა. სწორედ ასეთ საქმეებში ხშირად ზარალდება მიწის ყოფილი მესაკუთრე, როდესაც დეველოპერს ვალები უგროვდება ბიუჯეტის, ბანკების ან კრედიტორების მიმართ. ეს საქმე აჩვენებს, რომ ფართის ფაქტობრივი ფლობა არ კმარა. როცა რეგისტრაცია დაბრკოლებულია, მესაკუთრეს შეუძლია საკუთრება სასამართლოს გზით დაიცვას.
საქმეზე იმუშავეს ადვოკატებმა ნიკოლოზ ფხალაძემ და დოქტორმა როინ მიგრიაულმა.
თუ მსგავს სიტუაციაში ხართ (დეველოპერი ბინას არ გაძლევთ, თქვენს ფართზე სხვისი ვალია რეგისტრირებული ან რეესტრი რეგისტრაციაზე უარს გეუბნებათ), დაგვიკავშირდით: +995 597 117 795 | www.pkhaladze-law.ge
