ერთი ბინის ყადაღა აღარ აჩერებს 38 მაცხოვრებლის ახალ სახლს: პროკურატურამ ნუცუბიძის 10-ის ავარიული კორპუსის ყადაღა მოხსნა

საადვოკატო ბიურო „ფხალაძე და პარტნიორები“ | ოქტომბერი, 2026

ჩვენი ბიუროს ერთობლივი განცხადების საფუძველზე პროკურატურამ გაიზიარა ჩვენი პოზიცია და ყადაღა მოიხსნა ქ. თბილისში, ნუცუბიძის ქ. №10-ში მდებარე ავარიული კორპუსის ერთ-ერთ ბინაზე. სწორედ ეს ყადაღა წლების განმავლობაში ბლოკავდა მთელი შენობის ჩანაცვლების პროექტს. შედეგად, 38 მაცხოვრებელი აღარ იცხოვრებს დანგრევის პირას მყოფ კორპუსში – ძველი შენობის ადგილას ახალი, უსაფრთხო საცხოვრებელი სახლი აშენდება.

პრობლემა: ერთი ბინა და 38 მოსახლის მომავალი

ნუცუბიძის 10-ის კორპუსი პირველი რიგის ავარიულ შენობებს მიეკუთვნება. ყოველი ნალექის შემდეგ მზიდ კონსტრუქციებზე ახალი ბზარები ჩნდებოდა, რაც მაცხოვრებლების სიცოცხლესა და ჯანმრთელობას რეალურ საფრთხეს უქმნიდა.

პროექტი მაინც გაჩერებული იყო. ერთ-ერთ ბინაზე რეგისტრირებული იყო სისხლისსამართლებრივი ყადაღა, რომელიც უკავშირდებოდა მხოლოდ ამ ბინის მესაკუთრის სისხლის სამართლის საქმეს. ყადაღის გამო შეუძლებელი იყო შენობის ნგრევის რეგისტრაცია, საკადასტრო ერთეულის ცვლილება და მშენებლობის ნებართვის მიღება. ფაქტობრივად, ერთი ბინის გამო ავარიულ სახლში რჩებოდა 37 სხვა ოჯახი, რომლებსაც სისხლის სამართლის საქმესთან არანაირი კავშირი არ ჰქონდათ.

ჩვენი გადაწყვეტა

საადვოკატო ბიურომ, ამხანაგობა „ნუცუბიძის 10” ის სახელით პროკურატურას წარუდგინა ერთობლივი განცხადება. ის ისე იყო აგებული, რომ სახელმწიფოს ინტერესი არც ერთ ეტაპზე არ დაზიანებულიყო:

• ფულადი უზრუნველყოფა: მშენებლობის პერიოდისთვის დეველოპერი პროკურატურის სადეპოზიტო ანგარიშზე ათავსებს ბინის სრულ საბაზრო ღირებულებას, დამოუკიდებელი შემფასებლის დასკვნის მიხედვით;

• ყადაღის ჩანაცვლება: ყადაღა გადადის მესაკუთრის მოთხოვნის უფლებაზე, ახალი ბინისთვის საკადასტრო კოდის მინიჭებისთანავე კი – თავად ახალ ბინაზე;

• უფრო ძლიერი უზრუნველყოფა: ავარიულ შენობაში მდებარე 74 კვ.მ ბინის ნაცვლად, ყადაღა დაედება ახალ შენობაში მდებარე, არანაკლებ 85 კვ.მ ბინას, რომლის ღირებულება მნიშვნელოვნად მაღალია;

• გარანტიები: მესაკუთრის ნოტარიულად დამოწმებული ვალდებულება, რომ არ გაასხვისებს და არ დატვირთავს ქონებას; დეველოპერის ვალდებულება, რომ ბინას სხვას არ გადასცემს და პროკურატურას ყოველ ეტაპზე აცნობებს.

ჩვენი მთავარი არგუმენტი მარტივი იყო: ყადაღა ბინას ედო როგორც ექვივალენტური ღირებულების ქონებას. ბრალდებისთვის მთავარია ღირებულების უზრუნველყოფა და არა კონკრეტული ფიზიკური ობიექტი. გარდა ამისა, ძველი ყადაღა თავად ემუქრებოდა ყადაღის ობიექტს: ავარიული შენობის ჩამონგრევის შემთხვევაში განადგურდებოდა ქონებაც და სახელმწიფო დაკარგავდა უზრუნველყოფას.

სამართლებრივი საფუძვლები

• საქართველოს კონსტიტუციის მე-19 მუხლი – საკუთრების უფლება;

• ადამიანის უფლებათა ევროპული კონვენციის №1 დამატებითი ოქმის 1-ლი მუხლი – საკუთრების დაცვა და ჩარევის პროპორციულობა;

• საქართველოს სისხლის სამართლის საპროცესო კოდექსის 151-ე მუხლი – ყადაღა;

• საქართველოს სისხლის სამართლის საპროცესო კოდექსის 158-ე მუხლი – ყადაღის გაუქმება და შეცვლა.

შედეგი

პროკურატურამ გაიზიარა, რომ შემოთავაზებული მექანიზმი ყადაღის მიზანს სრულად ინარჩუნებს, ხოლო მისი უცვლელად დატოვება არაპროპორციულ ტვირთს აკისრებს მესამე პირებს. ყადაღის მოხსნით:

• სახელმწიფოს ინტერესი დაცულია – უზრუნველყოფა არც ერთ ეტაპზე არ წყდება;

• ბინის მესაკუთრე ახალ, უფრო დიდ ბინას მიიღებს;

• 38 მაცხოვრებელი და მათი ოჯახები ტოვებენ სიცოცხლისთვის საშიშ შენობას და ახალ, თანამედროვე სახლში გადავლენ;

• დეველოპერს შეუძლია განაგრძოს პროექტი: აიღოს გეგმარებითი დავალება, შეათანხმოს პროექტი და მიიღოს მშენებლობის ნებართვა.

რას ნიშნავს ეს სხვა ავარიული სახლებისთვის

თბილისში ბევრი ჩანაცვლების პროექტი ჩერდება ერთი ბინის გამო, რომელზეც ყადაღა, იპოთეკა ან სხვა შეზღუდვაა რეგისტრირებული. ეს საქმე აჩვენებს, რომ გამოსავალი არსებობს. სწორად აგებული სამართლებრივი მექანიზმით შესაძლებელია ერთდროულად დავიცვათ სახელმწიფოს, მესაკუთრისა და ყველა მაცხოვრებლის ინტერესი.

თუ თქვენი სახლის ჩანაცვლების პროექტი ყადაღის ან სხვა რეგისტრირებული შეზღუდვის გამო ჩერდება, დაგვიკავშირდით.

საადვოკატო ბიურო „ფხალაძე და პარტნიორები“
ქ. თბილისი, ალ. ყაზბეგის გამზ. №24გ, AXIS Complex, მე-10 სართული
+995 597 117 795 | www.pkhaladze-law.ge