Договор купли-продажи является самой распространённой правовой сделкой, посредством которой продавец передаёт право собственности на имущество, а покупатель выплачивает согласованную цену. Покупатель и продавец по своему усмотрению договариваются о цене, месте исполнения, сроках и других существенных условиях купли-продажи. Кроме того, стороны имеют право договориться в договоре и о праве выкупа.
В случае наличия права выкупа продавец возвращает себе право собственности на имущество, а покупатель возвращает полученную сумму. Это право продавца, которое действует только в том случае, если в договоре имеется прямое соглашение об этом. Договор с правом выкупа может быть заключён на срок не более 10 лет. Продавец выкупает своё проданное имущество по первоначальной цене.
Возможно, что до момента выкупа стоимость имущества увеличится, например, если покупатель понёс расходы, например, провёл капитальный ремонт жилой квартиры. В таком случае покупатель имеет право при выкупе потребовать сумму, на которую увеличилась стоимость имущества. Возможно и обратное — через определённое время стоимость имущества может снизиться, и выкупатель может потребовать уменьшения цены на сумму снижения стоимости имущества. Если до момента выкупа покупатель повредил имущество, изменил его или оказал такое воздействие, что его рыночная стоимость уменьшилась, он обязан возместить такой ущерб. Также, если покупатель отчуждает вещь до осуществления права выкупа, такое отчуждение является недействительным.
Следует отметить, что на практике часто встречаются случаи, когда заключается договор купли-продажи с правом выкупа, но фактически целью сторон является замаскировать договор ипотеки. Это может создать проблемы для субъекта, обладающего правом выкупа, поскольку если он не осуществит выкуп предмета купли-продажи в предусмотренный договором срок, он теряет право выкупа, что, как правило, не осознаёт собственник. Также важно отметить, что в отличие от договора ипотеки, при договоре купли-продажи с правом выкупа, если лицо не выплатит выкупную сумму, у него не возникает никаких претензий к предмету, соответственно, он не может требовать реализации предмета договора в случае неуплаты суммы и передачи ему оставшейся суммы после удовлетворения требования кредитора, что предусмотрено договором ипотеки. Соответственно, фактический собственник предмета купли-продажи теряет как право собственности на предмет, так и право требования оставшейся суммы от реализации вещи, поскольку новый собственник становится полноправным владельцем вещи после истечения срока, предусмотренного для выкупа.
Например, если недвижимость реально стоит 50 000 долларов, и лицо хочет взять кредит, который будет обеспечен этим имуществом, а сумма кредита составит условно 25 000 долларов, если собственник имущества оформит договор купли-продажи с правом выкупа, он сможет выкупить имущество за эту сумму в предусмотренный договором срок. Но если лицо не сможет выплатить выкупную сумму в этот срок, после истечения срока, предусмотренного договором, лицо утратит право выкупа и не сможет требовать реализации вещи, что означает, что имущество стоимостью 50 000 долларов будет отчуждено за 25 000 долларов, тогда как при договоре ипотеки лицо могло бы требовать реализации предмета, удовлетворения кредитора и передачи ему оставшейся суммы. Соответственно, при заключении подобных договоров стороны должны проанализировать все риски, которые могут возникнуть при такого рода сделках.
В случае, если договор купли-продажи с правом выкупа прикрывает договор ипотеки, такой договор будет признан судом недействительным как притворная сделка, если сторона, требующая признания договора недействительным в суде, докажет, что целью договора купли-продажи с правом выкупа было прикрытие договора ипотеки.
