Покупка квартиры — важное событие в жизни каждого из нас: новая квартира означает новую, более комфортную, приятную и разнообразную среду для жизни.
В такой момент человек сталкивается с выбором: приобрести квартиру в новостройке или во вторичном фонде, купить квартиру в многоквартирном доме или частный дом с собственным земельным участком, выгоднее ли покупать квартиру на этапе строительства или в уже завершённом доме и т.д. Соответственно, приобретение недвижимости — достаточно сложный процесс, требующий особого внимания к нюансам, особенно в правовой части.
— Покупка квартиры на стадии строительства имеет множество преимуществ, таких как: более низкая цена, возможность контролировать этапы строительства, больший выбор и т.д., однако существуют и определённые риски… Исходя из этого, адвокат Николоз Пхаладзе рекомендует:
— При покупке недвижимости, особенно до заключения предварительного или основного договора купли-продажи, необходима очень тщательная проверка.
Например, будет лучше, если вы проверите продавца (компанию) в предпринимательском реестре, чтобы выяснить, не наложены ли на него какие-либо запреты или аресты, которые могут в будущем вызвать проблемы. Кроме того, желательно проверить статус приобретаемой недвижимости, чтобы исключить наличие каких-либо ограничений, ипотеки или других обязательств перед третьими лицами.
Кроме того, если конкретизировать по поводу самой строящейся квартиры — у неё должен быть индивидуальный кадастровый код, и до заключения договора он должен быть обновлён.
Чаще всего из-за эмоций, связанных с покупкой квартиры, сложно осознать те риски, которые могут впоследствии привести к материальному ущербу или ограничению права пользования собственностью.
— Обязательна ли предварительная регистрация строящейся квартиры?
— Как известно, при купле-продаже недвижимости законом предусмотрена её регистрация в НАО «Публичный реестр». Тем более, в случае строящейся квартиры — будь то предварительный договор купли-продажи, купля-продажа в рассрочку или иная форма — после заключения договора его обязательно нужно зарегистрировать в НАО «Публичный реестр».
В таком случае у покупателя возникает статус будущего собственника, что обеспечивает максимальную защиту того, чтобы приобретённая недвижимость юридически была закреплена именно за покупателем и исключалась вероятность её перепродажи другому лицу, что, согласно грузинской судебной практике, встречается довольно часто.
Компании, как правило, заключают договоры с клиентами вне публичного реестра, чтобы при изменении условий договора им не приходилось проходить дополнительные процедуры.
— Что должно быть предусмотрено договором купли-продажи?
Договор купли-продажи строящейся квартиры обязательно должен регулировать такие вопросы, как: срок и период завершения строительства, а также что стороны подразумевают под завершённым строительством (по соглашению сторон), в какие сроки здание-дом будет сдано в эксплуатацию, какие санкции предусмотрены для продавца в случае неисполнения обязательств и др.
— Насколько проблематична ипотека, указанная в выписке на недвижимость?
Ипотека, указанная и зарегистрированная в выписке на недвижимость, является вещным правом, которое предусматривает при реализации недвижимости приоритетное погашение задолженности перед ипотекодержателем.
Следует учитывать, что ипотека, как зарегистрированное в публичном реестре ограничение, не может рассматриваться как юридический недостаток, поскольку из принципа публичности публичного реестра подразумевается, что покупатель квартиры осведомлён о наличии ипотеки и не предъявляет претензий.
В случае возникновения вопросов, свяжитесь с нами.
Адвокат Николоз Пхаладзе
Адвокатское бюро «Пхаладзе и партнёры»
