PKHALADZE ET ASSOCIÉS

Cabinet d'Avocats

Гражданское право · Недвижимость

Товарищества собственников жилья: как избежать фиктивных протоколов и произвола председателя

 

Большинство споров в товариществах касается одного листа — протокола собрания. Именно на основании протокола расходуются общие средства, заключаются договоры с третьими лицами и, иногда, отчуждается общее имущество. Если протокол фиктивен, то недействительно всё, что на нем основано — однако, чтобы доказать это, действовать нужно своевременно.

Почему протокол имеет решающее значение

Согласно закону, решение собрания является обязательным для всех членов товарищества — в том числе для тех, кто не присутствовал на собрании, и для тех, кто стал собственником уже после принятия решения. Именно поэтому протокол — это не формальность, а документ, который порождает или ограничивает права.

Отсюда вытекает и проблема: если кто-то хочет принять решение вопреки реальной воле собственников, ему достаточно «оформить» всего один документ.

Три типичные схемы

1. Собрание вообще не проводилось

Протокол составлен «за столом», а подписи собраны отдельно, в разное время, зачастую на фоне обсуждения других вопросов. Формально бумага существует — фактически собрания, как процесса совместного обсуждения и голосования, не было.

2. Собрание проводилось, но часть собственников не была уведомлена

Самый распространенный случай. Часть собственников вообще не получила информацию о проведении собрания или получила ее, не зная повестки дня. В результате решение принято без участия тех людей, которых оно непосредственно касается.

3. Голоса подсчитаны неправильно

В товариществе голос автоматически не означает «одна квартира — один голос»; закон определяет вес голоса и необходимое большинство в зависимости от характера вопроса, а распоряжение общим имуществом требует особо высокой поддержки. Поэтому указанное в протоколе «большинство» часто не соответствует установленному законом порогу.

Что нужно проверить в протоколе — практический перечень

  • Дата, место и повестка дня проведения собрания — и совпадает ли она с предварительно распространенным уведомлением;
  • Список присутствующих с подписями — отдельным документом, а не только в конце протокола;
  • Площадь и вес голоса каждого собственника, на основании которых было подсчитано большинство;
  • отдельно результат голосования по каждому вопросу — а не одно общее «принято»;
  • голосование через представителя — имеется ли соответствующее полномочие;
  • лица, подписавшие протокол, и их полномочия.

Пределы полномочий председателя

Председатель является исполнительным звеном товарищества — он решение собрания исполняет, а не заменяет. Этот принцип четко подтвержден и на практике: согласно разъяснению Верховного суда, председатель уполномочен созывать собрание членов, но не уполномочен по собственной инициативе подавать иск в суд — его требование получает правовое основание только из решения собрания.

Та же логика распространяется на все важные действия: сдача общего имущества в аренду, наем или отчуждение является полномочием товарищества и основывается на решении собрания — а не на усмотрении председателя. Если председатель заключил договор без такого решения, возникает вопрос о пределах его полномочий.

Правило, которое нужно запомнить: когда председатель показывает вам документ, первым вопросом должен быть не «что написано в договоре», а «какое решение какого собрания является основанием для этого». Если ответ отсутствует или протокол не составлен, сам договор также является спорным.

Как обжаловать протокол

Закон прямо устанавливает, что член товарищества может обжаловать протокол в суде. Требование будет сформулировано как признание протокола конкретного собрания недействительным, а в качестве материально-правового основания будет указана и статья 54 Гражданского кодекса — недействительна сделка, нарушающая установленный законом порядок.

Если на основании протокола уже была произведена регистрация в публичном реестре или выдано разрешение, соответствующий административный акт также должен быть обжалован отдельно — административным иском, в установленный короткий срок с момента ознакомления с решением. Одно лишь признание протокола недействительным автоматически не удаляет запись в реестре.

Превенция — что нужно сделать до собрания и на собрании

  • Зафиксируйте факт получения уведомления. Запросите повестку дня в письменном виде или через канал письменной коммуникации — это будет доказательством в дальнейшем.
  • Присутствуйте и подпишите список присутствующих. Если вы не согласны с решением, внесите в протокол свое особое мнение — подпись считается согласием.
  • Потребуйте копию протокола сразу после собрания. В случае отказа зафиксируйте это письменно.
  • Не подписывайте пустой или незаполненный лист — сбор подписей отдельно чаще всего начинается именно так.
  • Действуйте своевременно. Сроки обжалования коротки, и они, как правило, отсчитываются с момента ознакомления с решением — ожидание ослабляет позицию.

Заключение

Фиктивный протокол редко бывает изощренной подделкой — чаще это результат игнорирования процедуры: собрание, созванное без уведомления, собранные вместе подписи, не подсчитанные голоса. Именно поэтому лучшим инструментом защиты является не спор, а документирование процедуры: кто, когда, по какому вопросу и какими голосами принял решение.

Если протокол уже составлен и на его основе была совершена сделка, дело требует индивидуальной оценки — стратегия обжалования зависит от того, на каком этапе находится процесс и какие акты опирались на спорный протокол.

Николоз Пхаладзе

Адвокат · учредитель, управляющий партнер

пр. Ал. Казбеги 24г, AXIS, 10-й этаж, Тбилиси · +995 597 117 795 · www.pkhaladze-law.ge