Частичная недействительность сделки как правовое средство восстановления права собственности фактического приобретателя на недвижимое имущество

(Применение статьи 62 Гражданского кодекса Грузии в споре о приобретении на доверии)

Адвокат, руководитель адвокатского бюро «Пхаладзе и партнеры», выиграл дело, которое хорошо демонстрирует, какие риски существуют для иностранного покупателя при приобретении недвижимости «на имя друга» и как можно восстановить право собственности в такой ситуации.

Обстоятельства дела

Наш клиент, гражданин Кувейта, хотел приобрести квартиру в Тбилиси. Строительная компания отказалась оформить квартиру дистанционно, без присутствия покупателя в Грузии. Поэтому клиент устно поручил покупку квартиры своему другу, также гражданину Кувейта, и в декабре 2019 года перевел ему 39 000 долларов США в пять траншей. Друг в тот же день, когда получил деньги, заключил предварительный договор купли-продажи, оплатил 36 782 доллара, а через два дня зарегистрировал квартиру на себя в публичном реестре. Договоренность была следующей: квартира впоследствии будет переоформлена на настоящего покупателя.

Позже лицо, зарегистрированное как собственник, отказалось от переоформления, сначала указав на законодательные ограничения, а затем начало уклоняться. Доверенность, выданная им, оказалась по содержанию недостаточной, и в 2021 году публичный реестр приостановил регистрацию на имя клиента. Фактически квартиру владел наш клиент и он же оплачивал коммунальные расходы, но юридически собственником оставалось другое лицо. Существовало обоснованное подозрение, что квартира может быть отчуждена.

Наша правовая позиция

В Тбилисском городском суде мы подали иск, в котором потребовали признать предварительный договор купли-продажи недействительным только в части покупателя и зарегистрировать квартиру на имя нашего клиента. Позиция была основана на:

  • Статье 62 Гражданского кодекса (частичная недействительность сделки не влечет недействительности остальной части);
  • Части 2 статьи 316 Гражданского кодекса (обязанность добросовестного отношения к правам и имуществу другой стороны);
  • Части 2 статьи 361 Гражданского кодекса (надлежащее и добросовестное исполнение обязательства).

Доказательствами мы подтвердили, что квартира была приобретена именно на средства клиента: банковские переводы, совпадение их дат с датой заключения договора, двусторонние доверенности, решение реестра и документы об оплате расходов на содержание квартиры. Из-за риска отчуждения имущества вместе с иском мы ходатайствовали о принятии обеспечительных мер — наложении ареста на квартиру (статьи 191 и 198 ГПК).

Результат

Суд удовлетворил иск, и квартира была возвращена настоящему покупателю, нашему клиенту.

Что следует учитывать

Покупка, основанная на «доверии», когда деньги платит один, а собственником регистрируется другой, всегда сопряжена с высоким риском. Устная договорённость и дружба не заменяют запись в реестре. Если вы всё же приобретаете имущество через другое лицо, обязательно заключайте письменный договор поручения, переводите деньги только банковским путём и правильно оформляйте доверенность. А если вы уже оказались в таком споре, своевременно обращайтесь в суд и требуйте наложения ареста на имущество до его передачи третьему лицу.

Пхаладзе и Партнёры | Pkhaladze et Associés

Тбилиси, пр. Ал. Казбеги 24г, AXIS, 10-й этаж | +995 597 117 795 | www.pkhaladze-law.ge