Как можно потерять квартиру, ничего не подписывая: поддельное удостоверение личности и ответственность государства

Представьте, что у вас есть квартира в Батуми. Вы редко приезжаете в Грузию, за квартирой присматривает мастер, право собственности зарегистрировано на ваше имя в Публичном реестре и, как вы думаете, полностью защищено. Однажды вы находите письмо, прикрепленное к двери квартиры. Письмо от банка, и в нем просят совершенно незнакомого человека выполнить кредитные обязательства. Только после этого выясняется, что ваша квартира уже несколько месяцев вам не принадлежит.

Это не гипотетический сценарий. Наш офис в настоящее время работает именно над таким делом, и иск подан в коллегию по административным делам Тбилисского городского суда.

Как развивались события

Согласно информации, полученной из Публичного реестра, все началось с незначительного действия. 20 мая 2024 года третье лицо обратилось в реестр с запросом на обновление выписки из квартиры. Это обычная процедура, которая ни у кого не вызывает подозрений. Однако три дня спустя, 23 мая, у нотариуса уже был оформлен договор купли-продажи. Согласно договору, собственник продал квартиру за 50 000 долларов США.

На самом деле собственник у нотариуса не был. Вместо него явилось лицо, до сих пор не установленное следствием, у которого было удостоверение личности с настоящими личными данными собственника, но с фотографией другого человека. Реестр зарегистрировал эту сделку.

На следующем этапе схема развивалась быстро. 12 июня новый «собственник» обременил квартиру ипотекой в пользу банка. В тот же день, примерно через час, он продал уже обремененную ипотекой квартиру третьему лицу, которое оформило сделку через представителя. Реестр зарегистрировал оба изменения. Фактически, за три недели квартира была дважды отчуждена и обременена ипотекой, а настоящий собственник об этом ничего не знал.

Два удостоверения личности, две разные фотографии

Самым тревожным обстоятельством в деле является то, что поддельный документ, по-видимому, не был создан вне государственной системы. Ранее с банковского счета нашего клиента была списана сумма. При выяснении этого факта оказалось, что Агентство развития государственных сервисов изготовило на его имя два удостоверения личности с двумя разными фотографиями. Семья клиента официально обратилась в агентство, но получила расплывчатый ответ. Мы дважды обращались в агентство с целью истребования материалов административного производства, и оба раза нам предоставляли неполную информацию.

В то же время клиент не знает грузинского языка, не знаком ни с одним из лиц, участвующих в сделке, и никогда не имел с ними контактов. Параллельно по делу ведется следствие. Клиент в сопровождении адвоката уже был допрошен, а заявления поданы как в Генеральную прокуратуру, так и в Главное управление Батуми.

Чего мы требуем от суда

Иск касается двух ответчиков: Национального агентства публичного реестра и Агентства развития государственных сервисов.

Первое требование заключается в признании недействительными трех решений Публичного реестра. Это решения о регистрации мошеннической сделки купли-продажи, ипотеки и второй сделки купли-продажи. Решение о регистрации является индивидуальным административно-правовым актом, и, следовательно, суд может проверить его законность.

Второе требование — возмещение материального ущерба в размере 450 000 лари. Основанием для этого требования является то, что ущерб наступил в результате действий двух государственных ведомств: одно выдало поддельное свидетельство, а другое на основании этого свидетельства зарегистрировало переход права собственности.

Правовые основания

  • Статья 19 Конституции Грузии: неприкосновенность права собственности;
  • Пункт 3 статьи 8 Закона «О публичном реестре»: полномочия реестра дополнительно запрашивать документ или информацию;
  • Подпункт «б» статьи 21 Закона «О публичном реестре»: основание для приостановления регистрационного производства;
  • Пункт 1 статьи 27 Закона «О публичном реестре»: природа решения о регистрации;
  • Подпункт «д» статьи 2 Общего административного кодекса: понятие индивидуального административно-правового акта;
  • Часть 5 статьи 53 Общего административного кодекса: акт не должен основываться на неисследованных обстоятельствах;
  • Часть 2 статьи 96 Общего административного кодекса: обязанность исследования обстоятельств;
  • Статья 60¹ Общего административного кодекса: недействительность административного акта.

Суть нашей позиции проста. Публичный реестр — это не просто технический орган, который автоматически проводит документы. Наряду с другими государственными учреждениями, он служит обеспечению конституционной гарантии права собственности. Когда решается вопрос о том, будет ли прекращено право собственности человека на недвижимое имущество, от реестра требуется высокий стандарт исследования обстоятельств. Если фотография, вклеенная в удостоверение, не принадлежит настоящему собственнику, это именно тот случай, когда производство должно быть приостановлено и проведена дополнительная проверка. Вместо этого собственник лишился имущества, так и не выразив воли на его отчуждение.

Что должен знать каждый собственник

Это дело показывает, что даже зарегистрированная в реестре собственность может оказаться незащищенной, особенно когда собственник проживает за границей и редко проверяет имущество. Поэтому мы рекомендуем несколько простых шагов:

  • Периодически проверяйте выписку по вашей недвижимости на веб-сайте Публичного реестра;
  • Используйте сервис уведомлений реестра, чтобы узнавать о подаче любого заявления в отношении имущества сразу же;
  • Если вы обнаружили неизвестную операцию по счету или подозреваете злоупотребление документом, немедленно обратитесь в Агентство развития сервисов и запросите информацию обо всех документах, выданных на ваше имя;
  • При обнаружении мошенничества немедленно обратитесь к адвокату. Обжалование административного акта имеет сроки, а имущество может быть несколько раз отчуждено и оказаться в руках добросовестного приобретателя. В таком случае вернуть его становится гораздо сложнее.

Потеря имущества из-за поддельного документа — это не только вопрос уголовного права. Это также вопрос ответственности государства, поскольку именно государство обязано подтверждать, кто, кому и что продает. О дальнейшем развитии дела мы расскажем в нашем блоге.

Пхаладзе и партнеры | Pkhaladze et Associés

www.pkhaladze-law.ge | +995 597 117 795