Поддельная украинская доверенность

Поддельная украинская доверенность, три перепродажи и утраченная собственность: почему владелец не смог вернуть землю в суде

Анализ решения Тбилисского городского суда. Почему статус потерпевшего не защищает собственника и почему выигрывает «добросовестный приобретатель»

В Тбилиси, на территории Дигомского учебно-опытного хозяйства, одному человеку с 2002 года принадлежал земельный участок площадью 1010 кв.м. В 2019 году эта собственность за несколько месяцев была переоформлена четыре раза. По заявлению собственника, он не участвовал ни в одной из этих сделок. 19 апреля 2024 года Тбилисский городской суд отказал в его иске и, кроме того, обязал его возместить расходы на адвоката ответчика.

Это дело хорошо показывает, насколько слабо защищён собственник в грузинском праве, когда имущество отчуждается по поддельному документу и затем переходит к другим лицам.

Как развивались события

17 мая 2019 года. В Киеве, у украинского нотариуса, на имя собственника была удостоверена доверенность на постороннее лицо. Доверенность давала право продавать имущество, сдавать его в аренду и передавать другим лицам. Собственник утверждает, что эта доверенность поддельная.

29 мая 2019 года. На основании этой доверенности участок был продан третьему лицу за 525 000 лари.

30 мая 2019 года. На следующий же день новый «собственник» заложил участок вместе с другим имуществом в банке под ипотеку. Сумма кредита точно соответствовала цене продажи — 525 000 лари. Позже ипотека была аннулирована.

4 октября 2019 года. Участок был продан с правом выкупа за 68 200 долларов США, с шестимесячным сроком выкупа.

22 октября 2019 года. За один день, в одной и той же нотариальной конторе, произошло три события. Имущество было выкуплено. Затем оно было продано новому покупателю за 200 000 долларов США. И в тот же день новый покупатель снова продал имущество, купленное за 200 000 долларов, с правом выкупа тому же лицу, снова за 68 200 долларов и с тем же сроком выкупа.

2 декабря 2019 года. Имущество снова было выкуплено и в итоге осталось на имя третьего покупателя.

Все расчеты производились наличными, на основании нотариально заверенных актов. В декабре 2019 года было начато расследование по уголовному делу. В 2021 году собственник был признан потерпевшим, а ущерб оценен в 699 925 лари. По утверждению собственника, первый покупатель скрывается.

Чего требовал собственник

В иске собственник требовал признания недействительными всех четырех договоров и возврата имущества в незагруженном состоянии. Основной аргумент заключался в том, что купли-продажи и купли-продажи с правом выкупа на самом деле были скрытыми договорами займа и ипотеки, то есть притворными сделками. По его мнению, это подтверждалось несколькими обстоятельствами: продажа имущества, купленного за 200 000 долларов, в тот же день за 68 200 долларов, один и тот же нотариус, короткие сроки, расчеты наличными и множество аналогичных сделок со стороны покупателя.

Почему суд отказал

Суд полностью отклонил иск. В решении выделяются четыре основных аргумента.

Первое: статус потерпевшего не подтверждает подделку. По мнению суда, признание потерпевшим — это лишь процессуальный акт на стадии расследования. Преступление и подделка доверенности могут быть подтверждены только вступившим в законную силу приговором. А согласно доверенности, собственник подписал ее в присутствии нотариуса, и его личность была установлена.

Второе: доказательства подделки также недостаточно. Суд указал, что истец должен был доказать и недобросовестность приобретателя, то есть то, что приобретатель знал о подделке доверенности.

Третье: притворность не была подтверждена. По оценке суда, один нотариус, короткие сроки, несоответствие рыночной цене и расчет наличными недостаточны для признания сделки притворной. Иначе все купли-продажи с правом выкупа могли бы быть аннулированы только по объяснению продавца.

Четвертое: отсутствует юридический интерес. Суд посчитал, что даже если бы первый договор был признан недействительным, собственник все равно не смог бы вернуть имущество, так как последующие сделки оставались бы в силе. Поэтому даже признание фактических оснований иска ответчиком ничего бы не изменило.

Тем же решением был снят арест с имущества, а на собственника возложена обязанность оплатить 2 000 лари расходов на адвоката.

Суд применил следующие нормы

• Статья 50 Гражданского кодекса: понятие сделки;
• Статья 54 Гражданского кодекса: недействительность незаконной и аморальной сделки;
• Статья 56 Гражданского кодекса: мнимая и притворная сделка;
• Часть первая статьи 312 Гражданского кодекса: презумпция достоверности и полноты данных реестра;
• Статья 319 Гражданского кодекса: свобода договора;
• Статьи 509 и 510 Гражданского кодекса: купля-продажа с правом выкупа;
• Статья 102 Гражданского процессуального кодекса: бремя доказывания;
• Статья 180 Гражданского процессуального кодекса: юридический интерес признательного иска.

Что показывает нам это дело

Гражданский суд ожидает приговора по уголовному делу. Когда автор поддельной доверенности скрывается, приговор может не быть вынесен годами. В это время имущество переходит из рук в руки. Поэтому собственник должен доказать подделку непосредственно в гражданском процессе. Для этого необходима почерковедческая экспертиза и запрос информации из нотариальных органов Украины: удостоверялась ли вообще эта доверенность и находился ли собственник в тот день в Киеве.

Правовая основа иска имеет решающее значение. Конструкция мнимой сделки возлагает на истца крайне тяжелое бремя доказывания: он должен доказать тайный сговор других лиц. В деле о поддельной доверенности более естественно поставить в центр отсутствие воли собственника, а в отношении последующих приобретателей обратить внимание на признаки, указывающие на их недобросовестность. Таких признаков в этом деле множество.

Реальный собственник платит цену за защиту добросовестного приобретателя. Презумпция достоверности реестра служит стабильности гражданского оборота. Однако когда имущество отчуждено по поддельному документу и собственник не выражал воли, по существующей модели ущерб фактически несет единственный участник, который ни в чем не виноват. Это системная проблема законодательства и требует внимания законодателя.

Советы собственникам

• Если вы живёте за границей, подключите сервис уведомлений публичного реестра, чтобы своевременно узнавать о любых заявлениях в отношении вашей собственности;
• При обнаружении факта использования иностранной доверенности немедленно потребуйте её проверки на подлинность в стране выдачи и сохраните документы, подтверждающие ваше местонахождение в тот день (отметки в паспорте, билеты, служебные записи);
• Одновременно с возбуждением уголовного дела немедленно обратитесь в гражданский суд с требованием обеспечения иска. Каждая последующая перепродажа усложняет возврат имущества;
• Основание и стратегию доказывания иска определите заранее вместе с адвокатом. Именно на этом этапе решается, вернёте ли вы имущество.

Потеря имущества по поддельной доверенности — это не только вопрос преступления. Это вопрос о том, на кого грузинское право возлагает риск мошенничества: на собственника, покупателя или государство, зарегистрировавшее сделку. В этом деле ответ был дан в ущерб собственнику.

Пхаладзе и партнёры | Pkhaladze et Associés

www.pkhaladze-law.ge | +995 597 117 795