ყალბი უკრაინული მინდობილობა, სამი გადაფორმება და დაკარგული საკუთრება: რატომ ვერ დაიბრუნა მესაკუთრემ მიწა სასამართლოში
თბილისის საქალაქო სასამართლოს გადაწყვეტილების ანალიზი. რატომ ვერ იცავს მესაკუთრეს დაზარალებულის სტატუსი და რატომ იმარჯვებს „კეთილსინდისიერი შემძენი“
თბილისში, დიღმის სასწავლო-საცდელი მეურნეობის ტერიტორიაზე, ერთ ადამიანს 2002 წლიდან ეკუთვნოდა 1010 კვ.მ მიწის ნაკვეთი. 2019 წელს ეს ქონება რამდენიმე თვეში ოთხჯერ გადაფორმდა. მესაკუთრის განცხადებით, ამ გარიგებებიდან არცერთში არ მიუღია მონაწილეობა. 2024 წლის 19 აპრილს თბილისის საქალაქო სასამართლომ მის სარჩელზე უარი თქვა და, ამასთან, მოპასუხის ადვოკატის ხარჯის ანაზღაურებაც დააკისრა.
ეს საქმე კარგად აჩვენებს, რამდენად სუსტად არის დაცული მესაკუთრე ქართულ სამართალში, როცა ქონება ყალბი დოკუმენტით გასხვისდება და შემდეგ სხვა პირების ხელში გადადის.
როგორ განვითარდა მოვლენები
17 მაისი, 2019. კიევში, უკრაინელ ნოტარიუსთან, მესაკუთრის სახელით დამოწმდა მინდობილობა უცხო პირზე. მინდობილობა ქონების გაყიდვის, იჯარით გაცემის და სხვა პირზე გადანდობის უფლებას იძლეოდა. მესაკუთრე ამტკიცებს, რომ ეს მინდობილობა ყალბია.
29 მაისი, 2019. ამ მინდობილობის საფუძველზე ნაკვეთი მესამე პირს 525 000 ლარად მიეყიდა.
30 მაისი, 2019. მომდევნო დღესვე ახალმა „მესაკუთრემ“ ნაკვეთი სხვა ქონებასთან ერთად ბანკში იპოთეკით დატვირთა. კრედიტის ოდენობა ზუსტად ემთხვეოდა ნასყიდობის ფასს, 525 000 ლარს. იპოთეკა მოგვიანებით გაუქმდა.
4 ოქტომბერი, 2019. ნაკვეთი გამოსყიდვის უფლებით გაიყიდა 68 200 აშშ დოლარად, 6-თვიანი გამოსყიდვის ვადით.
22 ოქტომბერი, 2019. ერთ დღეში, ერთსა და იმავე სანოტარო ბიუროში, სამი რამ მოხდა. ქონება გამოისყიდეს. შემდეგ ის ახალ მყიდველს მიეყიდა 200 000 აშშ დოლარად. და იმავე დღეს ახალმა მყიდველმა 200 000 დოლარად ნაყიდი ქონება გამოსყიდვის უფლებით ისევ იმავე პირს მიჰყიდა, ისევ 68 200 დოლარად და ისევ იგივე გამოსყიდვის ვადით.
2 დეკემბერი, 2019. ქონება კვლავ გამოისყიდეს და ის საბოლოოდ მესამე შემძენის სახელზე დარჩა.
ყველა ანგარიშსწორება ნაღდი ფულით, ნოტარიულად დამოწმებული აქტებით განხორციელდა. 2019 წლის დეკემბერში სისხლის სამართლის საქმეზე დაიწყო გამოძიება. 2021 წელს მესაკუთრე დაზარალებულად ცნეს, ხოლო ზიანი 699 925 ლარად შეფასდა. პირველი მყიდველი, მესაკუთრის მტკიცებით, მიმალვაშია.
რას მოითხოვდა მესაკუთრე
სარჩელით მესაკუთრე ოთხივე ხელშეკრულების ბათილად ცნობას და ქონების დაუტვირთავ მდგომარეობაში დაბრუნებას ითხოვდა. მთავარი არგუმენტი იყო ის, რომ ნასყიდობები და გამოსყიდვის უფლებით ნასყიდობები სინამდვილეში სესხისა და იპოთეკის ფარული ხელშეკრულებები, ანუ თვალთმაქცური გარიგებები იყო. ამას, მისი აზრით, ადასტურებდა რამდენიმე გარემოება: 200 000 დოლარად ნაყიდი ქონების იმავე დღეს 68 200 დოლარად გაყიდვა, ერთი და იგივე ნოტარიუსი, მოკლე ვადები, ნაღდი ანგარიშსწორება და მყიდველის მიერ ანალოგიური გარიგებების სიმრავლე.
რატომ თქვა სასამართლომ უარი
სასამართლომ სარჩელი სრულად უარყო. გადაწყვეტილებაში ოთხი მთავარი არგუმენტი იკვეთება.
პირველი: დაზარალებულის სტატუსი არ ადასტურებს სიყალბეს. სასამართლოს აზრით, დაზარალებულად ცნობა მხოლოდ საგამოძიებო ეტაპის საპროცესო აქტია. დანაშაული და მინდობილობის სიყალბე შეიძლება დადასტურდეს მხოლოდ კანონიერ ძალაში შესული განაჩენით. ხოლო მინდობილობის მიხედვით, მესაკუთრემ ის ნოტარიუსის თანდასწრებით მოაწერა ხელი და მისი პიროვნება დადგენილი იყო.
მეორე: სიყალბის დამტკიცებაც არ კმარა. სასამართლომ მიუთითა, რომ მოსარჩელეს უნდა დაემტკიცებინა შემძენის არაკეთილსინდისიერებაც, ანუ ის, რომ შემძენმა მინდობილობის სიყალბის შესახებ იცოდა.
მესამე: თვალთმაქცურობა არ დადასტურდა. სასამართლოს შეფასებით, ერთი ნოტარიუსი, მოკლე ვადები, საბაზრო ფასთან შეუსაბამობა და ნაღდი ანგარიშსწორება საკმარისი არ არის გარიგების თვალთმაქცურად მისაჩნევად. სხვაგვარად, ყველა გამოსყიდვის უფლებით ნასყიდობა მხოლოდ გამყიდველის განმარტებით გაბათილდებოდა.
მეოთხე: არ არსებობს იურიდიული ინტერესი. სასამართლომ ჩათვალა, რომ პირველი ხელშეკრულება ბათილადაც რომ ეცნო, მესაკუთრე ქონებას მაინც ვერ დაიბრუნებდა, რადგან მომდევნო გარიგებები ძალაში რჩებოდა. ამიტომ მოპასუხის მიერ სარჩელის ფაქტობრივი საფუძვლის აღიარებაც კი ვერაფერს შეცვლიდა.
ამავე გადაწყვეტილებით ქონებაზე ყადაღა მოიხსნა, ხოლო მესაკუთრეს 2 000 ლარის ადვოკატის ხარჯის გადახდა დაეკისრა.
სასამართლომ გამოიყენა შემდეგი ნორმები
- სამოქალაქო კოდექსის 50-ე მუხლი: გარიგების ცნება;
- სამოქალაქო კოდექსის 54-ე მუხლი: კანონსაწინააღმდეგო და ამორალური გარიგების ბათილობა;
- სამოქალაქო კოდექსის 56-ე მუხლი: მოჩვენებითი და თვალთმაქცური გარიგება;
- სამოქალაქო კოდექსის 312-ე მუხლის პირველი ნაწილი: რეესტრის მონაცემების უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია;
- სამოქალაქო კოდექსის 319-ე მუხლი: ხელშეკრულების თავისუფლება;
- სამოქალაქო კოდექსის 509-ე და 510-ე მუხლები: გამოსყიდვის უფლებით ნასყიდობა;
- სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 102-ე მუხლი: მტკიცების ტვირთი;
- სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 180-ე მუხლი: აღიარებითი სარჩელის იურიდიული ინტერესი.
რა გვაჩვენებს ეს საქმე
სამოქალაქო სასამართლო სისხლის სამართლის განაჩენს ელოდება. როცა ყალბი მინდობილობის ავტორი მიმალვაშია, განაჩენი შეიძლება წლობით არ გამოვიდეს. ამ დროს ქონება ხელიდან ხელში გადადის. ამიტომ მესაკუთრემ სიყალბე უშუალოდ სამოქალაქო პროცესში უნდა დაამტკიცოს. ამისთვის საჭიროა ხელწერის ექსპერტიზა და უკრაინის სანოტარო ორგანოებიდან ინფორმაციის გამოთხოვა: დამოწმდა თუ არა ეს მინდობილობა საერთოდ და იმყოფებოდა თუ არა მესაკუთრე იმ დღეს კიევში.
სარჩელის სამართლებრივი საფუძველი გადამწყვეტია. თვალთმაქცური გარიგების კონსტრუქცია მოსარჩელეს უმძიმეს მტკიცების ტვირთს აკისრებს: მან უნდა დაამტკიცოს სხვა პირების ფარული შეთანხმება. ყალბი მინდობილობის საქმეში უფრო ბუნებრივია, ცენტრში მესაკუთრის ნების არარსებობა დადგეს, ხოლო მომდევნო შემძენების მიმართ ყურადღება გამახვილდეს იმ ნიშნებზე, რომლებიც მათ არაკეთილსინდისიერებაზე მიუთითებს. ასეთი ნიშნები ამ საქმეში მრავლადაა.
კეთილსინდისიერი შემძენის დაცვის ფასს რეალური მესაკუთრე იხდის. რეესტრის უტყუარობის პრეზუმფცია სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობას ემსახურება. თუმცა როდესაც ქონება ყალბი დოკუმენტით გასხვისდა და მესაკუთრე ნებას არ გამოხატავდა, არსებული მოდელით ზიანს ფაქტობრივად ის ერთადერთი მონაწილე იღებს, რომელსაც არაფერი დაუშავებია. ეს კანონმდებლობის სისტემური პრობლემაა და კანონმდებლის ყურადღებას საჭიროებს.
რჩევები მესაკუთრეებს
- თუ საზღვარგარეთ ცხოვრობთ, ჩართეთ საჯარო რეესტრის შეტყობინების სერვისი, რათა თქვენს ქონებაზე ნებისმიერი განცხადება დროულად გაიგოთ;
- უცხოური მინდობილობის გამოყენების ფაქტის აღმოჩენისთანავე მოითხოვეთ მისი ნამდვილობის შემოწმება გამცემ ქვეყანაში და შეინახეთ თქვენი იმ დღის ადგილსამყოფლის დამადასტურებელი დოკუმენტები (პასპორტის ნიშნულები, ბილეთები, სამსახურებრივი ჩანაწერები);
- სისხლის სამართლის საქმის აღძვრასთან ერთად დაუყოვნებლივ მიმართეთ სამოქალაქო სასამართლოს სარჩელის უზრუნველყოფის მოთხოვნით. ყოველი მომდევნო გადაფორმება ქონების დაბრუნებას ართულებს;
- სარჩელის საფუძველი და მტკიცებულებების სტრატეგია ადვოკატთან ერთად წინასწარ გადაწყვიტეთ. სწორედ ამ ეტაპზე განისაზღვრება, დაიბრუნებთ თუ არა ქონებას.
ყალბი მინდობილობით ქონების დაკარგვა არ არის მხოლოდ დანაშაულის საკითხი. ეს არის კითხვა, ვის აკისრებს ქართული სამართალი თაღლითობის რისკს: მესაკუთრეს, შემძენს თუ სახელმწიფოს, რომელმაც გარიგება დაარეგისტრირა. ამ საქმეში პასუხი მესაკუთრის საზიანოდ გაიცა.
ფხალაძე და პარტნიორები | Pkhaladze et Associés
www.pkhaladze-law.ge | +995 597 117 795
