Показали квартиру, сдаваемую посуточно на 10-м этаже, а фактически продали другую

64 000 долларов наличными, двери без номеров и выписка из реестра, которая не соответствует действительности

Что произошло

В июле 2025 года наш клиент нашел в социальной сети объявление о продаже квартиры на 10-м этаже в новостройке в Тбилиси. Посредниками выступили два агента по недвижимости; собственником квартиры был гражданин иностранного государства.

На осмотре продавец поднял клиента на лифте на 10-й этаж и показал конкретную квартиру. На двери этой квартиры не было номера — ни на ней, ни на какой-либо другой квартире на том же этаже. На месте договорились о цене: с 66 000 долларов до 64 000 долларов.

В тот же день, через несколько часов, стороны отправились в Дом юстиции и заключили договор купли-продажи. Продавцу требовался переводчик, и его нашли среди незнакомых лиц, сидевших в зале ожидания. Клиент предложил перевести сумму банковским переводом, но продавец отказался — соответственно, 64 000 долларов были переданы наличными.

Вечером продавец поднялся в корпус один, через полчаса вернулся, передал ключ и ушел. Уже в ту же ночь выяснилось первое несоответствие: интернет-модем, оставленный в квартире, был зарегистрирован на квартиру с другим номером, нежели та, что была указана в выписке из реестра.

Как была выявлена подмена

В течение следующих двух дней проверка была проведена по трем независимым источникам:

  • Обслуживающая компания корпуса — кадастровый код, указанный в договоре, согласно чипу от лифта соответствовал совсем другой квартире, нежели той, в которую заселили клиента;
  • Офис продаж девелопера — архитектурным чертежом было установлено, что купленная квартира на самом деле находится на один этаж ниже, несмотря на то, что в выписке из публичного реестра был указан 10-й этаж;
  • Выписки из реестра — квартира, которую показали клиенту, является собственностью другого лица; неясно, на каком основании у продавца были от нее ключи.

К этому добавилось и то, что в последующей переписке по сделке с номера продавца отвечало другое лицо: продавец, пришедший на место, не говорил ни по-английски, ни по-русски.

Правовая оценка

Идентичность предмета купли-продажи является существенным условием сделки. Когда покупателю показывают один объект, а в договоре указывают другой кадастровый код, мы имеем дело с умышленным введением покупателя в заблуждение. Если будет подтверждено, что это произошло осознанно, с целью противоправного присвоения имущества, деяние содержит состав мошенничества; с учетом размера уплаченной суммы — в крупном размере.

Параллельно у покупателя есть и гражданско-правовой путь: признание недействительной сделки, заключенной под влиянием обмана, возврат уплаченной суммы и возмещение ущерба. По данному делу ведется следствие, и мы предоставили следствию полную информацию.

Правовые основания:

  • Статья 180 Уголовного кодекса — мошенничество
  • Примечание к статье 177 Уголовного кодекса — крупный размер
  • Гражданский кодекс — недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, и возмещение ущерба

Что нужно проверить при покупке квартиры в новостройке

  • Дверь без номера — это стоп-сигнал. В новостройках квартиры часто не имеют номеров. Прежде чем платить, объект должен быть идентифицирован по кадастровому коду, а не по тому, на какую кнопку нажал продавец в лифте.
  • Сверьте код с застройщиком и управляющей компанией. Архитектурный план, чип от лифта, домофон и учет коммунальных услуг независимо подтверждают, какая физическая квартира соответствует коду.
  • Выписка из реестра также может содержать неточности. В этом деле этаж, указанный в выписке, не совпадал с архитектурным чертежом.
  • Оплата денег — только банковским переводом. Настаивание на наличных расчетах лишает покупателя доказательства оплаты и облегчает уклонение от возврата денежных средств.
  • Переводчик должен быть выбран заранее. Случайный переводчик, найденный в зале ожидания, — это риск для обеих сторон, который впоследствии становится основанием для позиции типа «я не понял».
  • Ключи должны быть переданы сразу после сделки. Любая отсрочка — «у меня внутри вещи», «я перевезу семью» — это выигрыш времени.
  • Наймите адвоката до оплаты. На идентификацию объекта, проверку прав продавца и договора уходит один день; на исправление ошибки — годы.

Заключение

И в этом деле покупатель прошел все формальные этапы: был агент, была обновленная выписка из реестра, была регистрация в Доме юстиции. Несмотря на это, квартира, в которую его заселили, и квартира, которую он приобрел, оказались не одной и той же.

Если вы планируете покупку недвижимости, свяжитесь с нами до оплаты денег — мы проверим идентичность объекта, право продавца и условия договора.

Пхаладзе и партнеры | Pkhaladze et Associés — адвокатское бюро

Тбилиси, пр. Ал. Казбеги 24г, AXIS Complex | www.pkhaladze-law.ge | +995 597 117 795