Суд признал владельцем земли собственника 13 объектов недвижимости

Еще одна победа адвоката Николоза Пхаладзе в деле о недвижимости. Гражданская коллегия Тбилисского городского суда удовлетворила иск нашего клиента. Клиент признан собственником 13 объектов недвижимости. Это жилые квартиры, подвалы и коммерческие площади в Тбилиси, в многоквартирном доме по улице Рамаза Шенгелия №22.

Фактические обстоятельства дела

Нашему клиенту принадлежал земельный участок площадью 1418 кв. м в районе Мухиани. В 2017 году он заключил с строительной компанией основной договор на строительство и предварительный договор обмена недвижимостью. Условия были следующими: собственник передавал землю девелоперу, а девелопер за свой счет строил жилой дом на этой земле. В обмен на землю собственник получал индивидуализированные площади построенного здания в неограниченное собственность, свободные от обязательств.

В 2018 году стороны подписали письменное соглашение о распределении строящегося дома. Собственнику досталось 20% жилой площади, коммерческой площади и автостоянок. Договор распределения был зарегистрирован в публичном реестре. Площади были индивидуализированы и получили кадастровые коды. Квартиры фактически были переданы собственнику в состоянии белого каркаса. Он отремонтировал часть за свой счет и до сих пор ими пользуется.

Проблема

Девелопер нарушил обязательство: здание не было сдано в установленный законом срок. Кроме того, у компании накопился налоговый долг перед налоговой службой. Для обеспечения этого долга была зарегистрирована арест и залог именно на тех квартирах, подвалах и коммерческих площадях, которые принадлежали нашему клиенту в обмен на землю. Исполнение было передано Национальному бюро исполнения. В результате публичный реестр отказал собственнику в регистрации прав собственности на площади.

Таким образом, собственник земли оказался заложником чужого долга. Он обменял свою землю на квартиры, фактически владел квартирами, но формально не мог стать их собственником.

Правовые основания

  • Статья 183 Гражданского кодекса Грузии: форма приобретения недвижимости и регистрация собственности в публичном реестре;
  • Первая и третья части статьи 311 Гражданского кодекса Грузии: вступление в силу прав, определенных сделкой, с момента регистрации;
  • Основной договор на строительство и предварительный договор обмена недвижимостью (2017);
  • Письменное соглашение о распределении строящегося жилого дома (2018), зарегистрированное в публичном реестре.

Результат

Суд удовлетворил иск и признал нашего клиента собственником 13 объектов недвижимости.

Почему это решение важно

Обмен земельными участками в Тбилиси является одной из самых распространенных схем. Именно в таких делах часто страдает бывший собственник земли, когда застройщику накапливаются долги перед бюджетом, банками или кредиторами. Это дело показывает, что фактическое владение площадью недостаточно. Когда регистрация затруднена, собственник может защитить свою собственность через суд.

По делу работали адвокаты Николоз Пхаладзе и доктор Роин Мигриаули.

Если вы находитесь в подобной ситуации (застройщик не передает вам квартиру, на вашем участке зарегистрирован долг другого лица или реестр отказывает в регистрации), свяжитесь с нами: +995 597 117 795 | www.pkhaladze-law.ge