რა უნდა ვიცოდეთ როცა მშენებარე კორპუსში ბინას ვყიდულობთ?

რა უნდა ვიცოდეთ როცა მშენებარე კორპუსში ბინას ვყიდულობთ?

ბინის შეძენა მნიშვნელოვანი მოვლენააყოველი ჩვენგანის ცხოვრებაში – ახალი ბინა ნიშნავს ახალ გარემოს უფრო კომფორტულ, სასიამოვნო და მრავალფეროვან გარემოში ცხოვრებას.

ასეთ დროს ადამიანი არჩევანის წინაშე დგას: ბინა ახალაშენებულ კორპუსში შეიძინოს თუ ძველში, კორპუსის ბინის ყიდვა სჯობს თუ კერძო სახლის საკუთარი მიწის ნაკვეთით, ბინის ყიდვა მშენებლობის პროცესში უფრო მომგებიანია თუ უკვე დამთავრებულ კორპუსში და ა.შ. შესაბამისად, უძრავი ქონების შეძენა საკმაოდ პრობლემურ პროცესსაც წარმოადგენს და მეტად ორიენტირებას მოითხოვს ნიუანსებზე, განსაკუთრებით კი სამართლებრივ ნაწილში.

– მშენებარე მდგომარეობაში ბინის შეძენას მრავალი უპირატესობა აქვს, როგორებიცაა: უფრო დაბალი ფასი, მშენებლობის ეტაპების მონიტორინგი, მეტი არჩევანი და ა.შ., თუმცა არსებობს გარკვეული რისკებიც… აქედან გამომდინარე ადვოკატი ნიკოლოზ ფხალაძე გირჩევთ, რომ:

– უძრავი ქონების შეძენისას, განსაკუთრებით, წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულების ან ძირითადი ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმებამდე, ძალიან დეტალური დაკვირვებაა საჭირო.

მაგალითად, უმჯობესი იქნება, თუკი გამყიდველ კომპანიას შევამოწმებთ სამეწარმეო რეესტრში, რათა დავადგინოთ რაიმე აკრძალვა ხომ არ აქვს ან ყადაღა, რამაც შესაძლოა სამომავლოდ პრობლემები წარმოშვას. გარდა ამისა, სასურველია შესაძენი უძრავი ქონების სტატუსის შემოწმებაც, რათა გამოირიცხოს ფართზე რაიმე სახის შეზღუდვა, იპოთეკა ან სხვა ვალდებულება მესამე პირების  მიმართ.

გარდა ამისა, უშუალოდ მშენებარე ბინაზეც რომ უფრო მეტად დავკონკრეტდეთ – მას ინვიდიდუალური საკადასტრო კოდი უნდა გააჩნდეს და ვიდრე შეიძენდეთ, კონტრაქტის გაფორმებამდე უნდა განახლდეს ის.

უმეტესად, ბინის შეძენით გამოწვეული ემოციების გამო, რთული ხდება გაცნობიერება იმ რისკებისა, რომელსაც შეიძლება შემდგომ მოჰყვეს მატერიალური ზიანი ან საკუთარი ქონებით სარგებლობის შეზღუდვა.

– მშენებარე ბინის წინასწარი რეგისტრაცია აუცილებელია?

– როგორც ცნობილია, უძრავი ქონების ნასყიდობისას, კანონის მოთხოვნაა მისი რეგისტრაცია სსიპ საჯარო რეესტრში. მით უფრო, მშენებარე ბინის შემთხვევაში, ეს იქნება წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულება, ნასყიდობა განვადებით თუ სხვა ფორმით – როცა გავაფორმებთ ხელშეკრულებას, ის აუცილებლად უნდა დავარეგისტრიროთ სსიპ საჯარო რეესტრში.

ასეთ დროს შემძენის სტატუსი და მომავალი მესაკუთრის სტატუსი იქნება, რაც მაქსიმალურ დაცულობას იძლევა იმისა, რომ შეძენილი ქონება იურიდიულად ასახული იყოს სწორედ შემძენზე და გამოირიცხოს იმავე ქონების სხვაზე გადაყიდვის ალბათობა, რაც ქართული სასამართლო პრაქტიკის მიხედვით ძალზე გახშირებულია.

კომპანიები, როგორც წესი, საჯარო რეესტრის მიღმა დებენ ხელშეკრულებებს მომხმარებლებთან, რათა ხელშეკრულების პირობის ცვლილებისას, მათ აღარ მოუხდეთ ზედმეტი პროცედურების გავლა.

– რა უნდა იყოს ნასყიდობის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული?

მშენებარე ბინის ნასყიდობის ხელშეკრულებით აუცილებლად უნდა რეგულირდებოდეს ისეთი საკითხები, როგორიცაა, მაგალითად: მშენებლობის დასრულების ვადა და პერიოდი, ასევე, თუ რა მოიაზრება დასრულებულ მშენებლობაში (მხარეთა შეთანხმებით), რა ვადაში ბარდება შენობა-კორპუსი ექსპლუატაციაში, ან ვალდებულების შეუსრულებლობისას რა სანქცია უნდა დაწესდეს გამყიდველ კომპანიისათვის და სხვ.

– რამდენად პრობლემურია უძრავი ქონების ამონაწერში მითითებული იპოთეკა?

უძრავი ქონების ამონაწერში მითითებული, რეგისტრირებული იპოთეკა არის სანივთო უფლება, რომელიც მოიაზრებს უძრავი ქონების რეალიზაციისას პრიორიტეტულად იპოთეკარის მიმართ არსებული დავალიანების დაფარვას.

გასათვალისწინებელია, რომ იპოთეკა, როგორც საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული შეზღუდვა, ვერ იქნება განხილული როგორც უფლებრივი ნაკლი, რადგან საჯარო რეესტრის საჯაროობის პრინციპიდან გამომდინარე, იგულისხმება, რომ ბინის მყიდველისთვის ცნობილია ინფორმაცია იპოთეკის შესახებ და იგი  არ აცხადებს პრეტენზიას.

კითხვების შემთხვევაში, დაგვიკავშირდით.

ადვოკატი ნიკოლოზ ფხალაძე

საადვოკატო ბიურო „ფხალაძე და პარტნიორები“